Bail commercial : droit de préemption et honoraires d’agence

Vous êtes propriétaire et bailleur d’un local commercial selon un contrat de bail commercial et vous souhaitez vendre votre bien à un tiers. Attention, vous devez d’abord proposer la vente à votre locataire. Cela résulte de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce qui vise à protéger les droits de la personne qui loue votre local commercial.

Le droit de préemption du locataire du bail commercial

Le droit de préemption permet au locataire d’acquérir les locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce ou artisanal. Lorsque le propriétaire-bailleur veut vendre les locaux loués, il doit le notifier à son locataire. Cette notification valant offre de vente du local commercial, il est essentiel que les conditions de la vente envisagée et particulièrement le prix de vente du local commercial y soient expressément indiquées. Dès la réception de cette offre, le locataire dispose d’un mois pour se prononcer. A défaut d’acceptation expresse du locataire dans ce délai, le locataire est réputé renoncer à l’acquisition des locaux loués.

Offre de rachat par un bailleur à son locataire commercial sans réponse

A l’occasion d’une décision en date 23 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur les modalités d’exercice du droit de préemption et plus précisément sur l’offre de vente devant être faite au locataire.

En l’espèce, un bailleur louait un local commercial à un locataire depuis de nombreuses années.

Souhaitant vendre ce local, le bailleur-propriétaire mandate une agence immobilière le 3 mars 2018 pour mettre en vente son bien. Quelques mois plus tard, le 19 octobre 2018, elle notifie au locataire son intention de vendre le local loué.

L’offre faite au locataire portait sur un prix de 5 050 000 euros auquel s’ajoutaient 381 000 euros de frais, droits et émoluments pour la rédaction de l’acte authentique de vente ainsi que 300 000 euros de commission de l’agence immobilière.

Le locataire répond et donc, le bailleur ne peut pas simplement considérer que le silence du locataire purge son droit de préemption. Mais le locataire se contente de contester la validité de l’offre de vente par lettre recommandée en date du 29 octobre 2018 adressée au bailleur-propriétaire sans davantage se positionner sur l’offre de vente. Il existe de ce fait un doute sur la présence avec la réponse du locataire d’un acceptation de l’offre ou pas.

Voulant passer outre cette ambiguïté, le bailleur consent le 9 novembre 2018 une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers pour le prix de 5 050 000 euros. Cette promesse unilatérale de vente était conclue sous la condition suspensive de l’exercice de son droit de préemption par le locataire.

Saisine de la justice suite à l’absence de réaction claire du locataire

A la demande du bailleur-propriétaire prenant acte de l’absence d’acceptation expresse de l’offre de vente par le locataire, les juges ont constaté la purge du droit de préemption du locataire. Le local peut donc être vendu sans risque pour le bailleur-propriétaire.

Le locataire n’est toutefois pas de cet avis et saisit la cour d’appel.

Contrairement aux premiers juges, la cour d’appel estime que le droit de préemption du locataire n’est pas purgé par la réponse qu’avait fait le locataire. La conséquence est selon les juges que le droit de préemption est donc toujours opposable au bailleur-propriétaire. Elle considère en effet que le prix contenu dans la promesse de vente (5 050 000 euros) est inférieur au prix de vente proposé au locataire (5 050 000 euros et frais annexes).

En pareil cas, le bailleur-propriétaire aurait dû notifier au locataire une nouvelle offre de vente correspondant au prix inférieur proposé au tiers bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente.

Inclure des frais d’agence dans la notification du droit de préemption a-t-il un impact sur cette notification ?

Pour la Cour de cassation, la notification du droit de préemption au locataire et la promesse unilatérale de vente sous condition suspensive au profit du tiers coexistent dès lors que la notification est préalable à la conclusion de la promesse unilatérale de vente. L’expiration du délai d’un mois dont bénéficie le locataire n’a pas d’influence ici.

Pour ce qui est du contenu de l’offre, la Cour de cassation précise que la mention des honoraires d’agence dans la notification au locataire n’a pas d’impact sur cette notification, dès lors que le prix de vente est clairement identifiable. La notification ne doit en effet porter aucune confusion dans l’esprit du locataire. Dans le cas qui nous intéresse, les juges ont considéré que l’offre était suffisamment claire et ne créait aucune confusion dans l’esprit du locataire dès lors que les frais d’agence étaient indiqués distinctement du prix de vente du local.

L’inverse eut été étonnant dès lors qu’il est communément admis que les frais d’agence et de rédaction d’acte sont à la charge de l’acquéreur d’un bien immobilier.

Par ailleurs, les juges rappellent ici que, comme l’avait fait le bailleur, il est important qu’aussi longtemps que le droit de préemption du locataire n’est pas définitivement éliminé, une vente du local commercial à un tiers doit être faite sous condition suspensive. Sinon, le bailleur se retrouve lié par l’offre faite par son locataire et son contrat de vente avec le tiers. Et cela peut coûter cher.

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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