Le bailleur peut refuser sans motif la déspécialisation du bail commercial

Demande de déspécialisation partielle par le locataire d’un local commercial

Conformément à l’article L.145-47 du Code de commerce, le preneur d’un bail commercial qui décide d’adjoindre une activité dite « connexe ou complémentaire » à l’activité qu’il développe dans les locaux loués, doit adresser une demande dite de « déspécialisation partielle » au bailleur. Le bailleur a ensuite deux mois pour faire connaître au preneur « s’’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ».

La Cour de Cassation a, dans une décision en date du 9 février 2017, eu à connaître d’un litige opposant une entreprise à son bailleur. Ce dernier avait, en effet, refusé la demande de déspécialisation partielle de la preneuse.

Adjonction de la vente et pose de pneus à l’activité de garage de réparation

L’entreprise avait pris à bail des locaux pour y exploiter une activité « d’entretien et de réparation automobile » en date du 19 février 1996. Ce contrat de bail prévoyait notamment que l’entreprise preneuse s’engageait à ne pas développer dans les locaux d’activité de pneumatique, en contrepartie de quoi, le bailleur garantissait à l’entreprise une « exclusivité et non concurrence » portant sur les « activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur ».

Près de huit ans après, le 7 janvier 2004, l’entreprise signifie à son bailleur le souhait d’étendre son activité à « la vente, la pose et la réparation pneumatique ».

Refus du bailleur à la demande d’extension sans motivation

Par courrier en date du 3 mars 2004, le bailleur informe l’entreprise qu’elle refuse cette extension sans toutefois exposer les motifs de son refus.

L’entreprise, estimant que l’extension d’activité revêtait un caractère connexe et complémentaire à l’activité qu’elle développait au sein de son fonds de commerce, assigne le bailleur afin de se voir autorisée à exercer l’activité supplémentaire de vente, pose et réparation pneumatique dans les locaux loués. L’entreprise sollicitait en outre l’annulation de la clause du bail lui interdisant l’exercice de l’activité de pneumatiques dans les locaux. La preneuse, n’ayant pas obtenu gain de cause à hauteur d’appel, a porté le litige devant la Cour de cassation.

A cette occasion, l’entreprise a rappelé les termes de l’article L.145-47 du Code de commerce, considérant que le bailleur devait respecter le formalisme imposé par la loi et qu’il devait faire connaitre au preneur les motifs de la contestation du caractère connexe ou complémentaire de l’extension d’activité souhaitée. Celle-ci précisait en outre, que le bailleur ne pouvait se contenter d’opposer son refus sans en exposer les motifs.

Le bailleur du local commercial n’a pas à motiver son refus d’extension

La Cour de cassation, après avoir constaté que le bailleur avait fait connaître son refus de manière « non équivoque », rejette le recours effectué par l’entreprise en énonçant que le bailleur n’était pas tenu de motiver sa contestation. Cette décision peut paraître inédite car celle-ci semble aller au-delà des termes de l’article L.147-47 du Code de commerce.

En effet, la Cour de cassation a notamment développé une jurisprudence selon laquelle « une clause de non-concurrence ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle » de son bail commercial.

Il convient par conséquent de rester attentif aux décisions qui pourront être rendues par la Cour de cassation à l’avenir sur cette question pour savoir s’il s’agit d’une décision isolée ou si celle-ci sera suivie.

Il est donc préférable en attendant, que le bailleur qui souhaite s’opposer à une demande de déspécialisation partielle s’en tienne à la lettre de l’article L.145-47 du Code de commerce et fasse connaître au preneur «s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités».

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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