Manquements du locataire et renouvellement du bail commercial

Renouvellement du bail excluant la résiliation pour faute

Un bail commercial dure en principe 9 ans. Il s’agit donc d’une durée d’engagement relativement longue, a fortiori pour le bailleur qui ne peut résilier le bail qu’à des conditions strictes et pour certains motifs précis, au rang desquels figurent les agissements illicites et les manquements contractuels du locataire. Cependant, le bailleur souhaitant résilier le bail commercial pour ces motifs doit prendre garde à bien faire valoir les manquements constatés avant le renouvellement du bail. En effet, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de rappeler que le bailleur ne pouvait se prévaloir de manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail pour résilier celui-ci une fois renouvelé : le renouvellement les efface (voir par exemple : Civ. 3^ème, 1^er février 2018, n°16-29.054).

Toutefois, quid des manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail qui se sont poursuivis après celui-ci ? C’est précisément à cette question que devait répondre la Cour de cassation dans son arrêt du 20 mai 2021 (n° 19-26.021).

Le locataire encombre les parties communes

Les faits à l’origine de l’affaire se rencontrent assez fréquemment s’agissant de locaux à usage commercial loués au sein d’immeubles d’habitation. Dans le cas d’espèce, deux bailleresses ont donnée à bail des locaux à usage de restaurant, par acte du 11 janvier 2005, à la société Pierre Paul Jacques, aux droits de laquelle se trouve la société Vent et Marée. Le 7 mai 2013, les bailleresses ont assigné celle-ci en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, en résiliation du bail, en invoquant divers manquements contractuels. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’est également joint à la demande des bailleresses, reprochant à la locataire diverses nuisances, notamment l’occupation irrégulière des couloirs des sous-sols avec des objets lui appartenant ou encore la présence d’odeurs de poissons dans la cage de l’escalier principal et dans la cour liées à l’activité de restaurant de fruits de mers de la locataire.

Le bail ayant été renouvelé en cours de procédure, la locataire a soutenu que les bailleresses ne pouvaient en obtenir la résiliation, car le renouvellement faisait obstacle à la poursuite d’une action en résiliation entamée avant celui-ci. Le renouvellement aurait également purgé les manquements contractuels antérieurs commis par la locataire.

Résiliation du bail commercial pour violation

Le 23 octobre 2019, la Cour d’appel de Paris n’a pas suivi ce raisonnement et a :

• prononcé la résiliation du bail,
• condamné la locataire à payer à compter de la date de l’arrêt une indemnité d’occupation mensuelle et
• prononcé son expulsion à défaut de libération des lieux occupés.

La locataire a alors formé un pourvoi en cassation contre la décision, notamment sur la question juridique de la purge des manquements du locataire grâce au renouvellement du bail. La locataire estime en effet que la Cour d’appel s’est fondée sur des manquements connus du bailleur antérieurement au renouvellement du bail alors que ceux-ci ne pouvaient plus être invoqués, même s’ils s’étaient poursuivis postérieurement au renouvellement. En l’espèce, il s’agissait précisément de l’occupation irrégulière des couloirs et de la persistance d’odeurs de poisson dans la cage de l’escalier principal et dans la cour de manière discontinue.

Le renouvellement ne vaut pas acceptation de la faute

Dans son arrêt du 20 mai 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la société Vent et Marée.

Les hauts-magistrats commencent par énoncer que « le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail. ». A contrario, ils confirment ainsi que le bailleur ne peut se prévaloir de manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail pour résilier celui-ci une fois renouvelé.

Cependant, les juges de cassation expliquent ensuite que les manquements de la locataire, dont les juges d’appel ont pu apprécier la gravité et qui ont été réitérés après le renouvellement du bail, justifiaient la résiliation de celui-ci.

La Cour de cassation prend donc le contrepied de l’argumentation développée par la locataire dans son pourvoi. Tout en affirmant sans équivoque qu’un bailleur ne peut se prévaloir de manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail pour résilier celui-ci, elle explique que rien ne fait obstacle à ce que la réitération de ces mêmes manquements après le renouvellement du bail commercial entraine la résiliation dudit bail.

L’argumentation de la locataire consistait en fait à soutenir que ces manquements ayant déjà existé par le passé – et étant de fait connus par les bailleresses – les réitérer par la suite était sans incidence. Or, c’est précisément ce que réfute la Cour de cassation : si le renouvellement du bail purge les manquements contractuels antérieurs et empêche le bailleur de s’en prévaloir, il ne rend pas pour autant sans effet les manquements de même nature commis après le renouvellement. En l’espèce, comme la Cour d’appel, la Cour de cassation relève bien, notamment, que la locataire a continué à occuper irrégulièrement les couloirs des sous-sols et que les odeurs de poisson ont persisté dans la cage de l’escalier principal et dans la cour.

C’est en définitive une solution logique et protectrice du bailleur. Considérer que des manquements postérieurs au renouvellement du bail, mais de même nature que des manquements antérieurs, ne pourraient pas être invoqués pour justifier une résiliation du bail laisserait le bailleur totalement démuni. Celui-ci serait dans l’incapacité de mettre un terme au contrat de bail, malgré les manquements de son locataire, simplement parce que lesdits manquements seraient identiques à ceux commis par le locataire antérieurement au renouvellement du bail. On peut par exemple imaginer une situation grotesque dans laquelle un locataire aurait antérieurement au renouvellement du bail causé d’importantes nuisances sonores en diffusant de la musique jour et nuit, réitérerait ce comportement après le renouvellement du bail, puis arguerait que ce manquement ayant déjà été commis antérieurement au renouvellement du bail, le bailleur ne pourrait plus s’en prévaloir : cela n’aurait aucun sens.

Au contraire, le renouvellement du bail malgré l’existence de manquements contractuels antérieurs doit davantage s’analyser comme une sorte de deuxième chance laissée au locataire : il ne pourra désormais plus encourir la résiliation du bail pour ces manquements. Cependant, il s’expose toujours à une résiliation du bail en cas de manquements postérieurs au renouvellement, que ceux-ci soient ou non identiques aux manquements antérieurs.

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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