Le vendeur peut-il se dégager de sa promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est une pratique courante en droit de la vente, notamment dans les cessions d’entreprises et de vente immobilière. Elle est bénéfique pour l’acheteur car seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix fixe dans un délai déterminé par la promesse. L’acheteur n’est pas tenu d’acheter puisque la promesse est unilatérale. Il se réserve donc un délai de réflexion. Lorsqu’acheteur se décide à acheter on dit qu’il lève l’option de a promesse de vente.

Le délai entre la conclusion de cette promesse et la levée de l’option, si cette levée se produit, peut être parfois de plusieurs années.

Que faire si le vendeur souhaite se rétracter de la vente ? Est-il autorisé à le faire ? Quelles en sont les conséquences ? C’est à ces questions qu’a répondu la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2021 (n° 20-17.554, FS-B).

Une promesse unilatérale de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation

En l’espèce, deux vendeurs consentent en 1999 à une promesse unilatérale de vente d’un appartement au profit de deux époux souhaitant l’acquérir. Cette promesse est particulière car elle prévoit une clause réservant un droit d’usage et d’habitation à la précédente propriétaire de l’appartement. L’appartement ne peut être vendu qu’après le décès de l’ancienne propriétaire. Les époux acheteurs ne peuvent pas valablement lever l’option avant que cet évènement se réalise.

La rétractation de la promesse unilatérale de vente

Le 17 février 2010 et donc des années plus tard, la venderesse se rétracte de la promesse unilatérale de vente. Moins d’un an après, le 8 janvier 2011, les acheteurs lèvent l’option dans le délai prévu et après le décès de l’ancienne propriétaire. Ils assignent alors la venderesse en réalisation forcée de la vente car elle s’oppose toujours à honorer sa promesse.

La promesse unilatérale de vente contenant l’obligation de vendre

Après un jugement de première instance, la Cour d’appel de Lyon ordonne la réalisation forcée de la vente. La venderesse saisit alors la Cour de cassation car la levée de l’option a eu lieu après sa rétractation. Elle estime donc que les consentements n’ont jamais pu se rencontrer et que le contrat de vente n’a pas été conclu..

La Cour de cassation n’est pas de cet avis. D’après elle la promesse unilatérale, à la différence de l’offre, est un avant-contrat. Cette promesse contient le consentement du vendeur mais aussi tous les éléments nécessaires à la formation du contrat de vente. Il ne manque plus que le consentement de l’acheteur. La promesse unilatérale de vente engage définitivement le vendeur qui ne peut plus se rétracter une fois cette promesse signée. La Cour de cassation estime que la rétractation ne permet pas d’empêcher la rencontre des consentements. La vente est donc parfaite et l’exécution forcée de cette vente est ordonnée.

Avant la réforme du droit des obligations issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la Cour de cassation jugeait que lorsque la levée de l’option intervenait après la rétractation, alors seuls des dommages et intérêts étaient dus. La vente n’était pas nulle, mais tout simplement pas formée. La présente décision marque donc un tournant dans les conséquences à tirer de la rétractation d’une promesse unilatérale de vente.  

L’importance de la rédaction de la promesse unilatérale de vente

La décision de la Cour n’aurait pas été la même si le vendeur avait prévu une clause de rétractation. La Cour de cassation mentionne en effet que le vendeur « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». On en conclut qu’une clause aurait pu empêcher l’acheteur de forcer la vente. Analysez bien la promesse de vente que vous signez car une clause peut s’avérer déterminante. Un professionnel du droit pourra vous aiguiller avant la signature d’un acte d’une telle importance.

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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