Réforme des baux commerciaux français par la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté d’importantes modifications au droit français des baux commerciaux. Les plus importantes nouveautés sont résumées ci-après.

Extension de la durée baux commerciaux de courte durée

La durée maximale des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux a été portée de 2 à 3 ans. Ces baux ne sont pas soumis aux dispositions très détaillées du droit des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne les résiliations triennales.

Une grande partie des dispositions de la nouvelle loi sont applicables depuis l’automne 2014.

Par cette extension de durée, le législateur tient compte des besoins des créateurs d’entreprise, pour qui une durée de seulement deux années s’avère parfois trop courte pour tester la rentabilité d’une activité commerciale sur le marché.

Etat de lieux obligatoire à la remise et à la restitution des locaux commerciaux

Afin de garantir plus de sécurité pour les parties, la réforme prévoit l’établissement d’un état de lieux au moment de la remise des clés et de la restitution des locaux à la fin du bail. Cette disposition est particulièrement importante dans le cas où les parties ne l’ont expressément pas prévu au contrat, ce qui arrive souvent.

Le bailleur devra être particulièrement attentif à ce point. S’il n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, il ne pourra se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle en cas d’absence d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparation.

Précisions sur les obligations des parties au contrat de bail commercial suite à la réforme

La loi Pinel précise les obligations des parties quant à la répartition des différentes taxes, impôts et réparations. Le contrat de bail doit préciser dans un inventaire précis et limitatif les charges, impôts, taxes et redevances. Le bailleur doit, en outre, adresser au locataire tous les ans un état récapitulatif.

Un décret doit préciser toutes les charges, impôts, taxes et redevances qui ne pourront en aucun cas mis à la charge du locataire, comme les grosses réparations.

Le législateur a voulu mettre fin à l’incertitude fréquente dans les contrats de baux commerciaux liée à prise en charge des réparations, taxes et impôts par le locataire.

Indexation des loyers commerciaux

L’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être choisi comme indice de référence. Le bail commercial ne peut, selon la nature de l’activité exercée dans les locaux loués, faire référence qu’aux indices ILC et ILAT, qui sont plus stables.

L’extension des formes de résiliation

Suite à la réforme loi Pinel, le contrat de bail peut être résilié par les parties soit par acte d’huissier soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, il convient d’être prudent avec la résiliation par lettre recommandée en raison de l’incertitude sur les délais d’acheminement postaux.

Sanction des clauses du contrat de bail contraires à la loi

Désormais les clauses contraires aux dispositions d’ordre public des baux commerciaux sont réputées non-écrites et non plus nulles. Cela signifie que les parties peuvent toujours faire valoir l’inefficacité de la clause, et ce même après l’expiration du délai de deux ans qui s’applique en cas de nullité.

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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