La taxe d’habitation des résidences secondaires

Parmi les coûts d’une résidence secondaire située en France détenue par un non-résident, on trouve à côté de la taxe foncière la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (ci-après la « taxe d’habitation »). Bien que son occupation ne soit pas permanente, la résidence secondaire est soumise au paiement de la taxe d’habitation en France. Depuis le 1^er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été définitivement supprimée. Néanmoins, les résidences secondaires continuent à faire l’objet d’une taxe d’habitation.

Les résidences secondaires demeurent soumises à la taxe d’habitation

Conformément à l’article 1407 I du Code général des impôts (« CGI »), « la taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale ». Il suffit que les locaux soient pourvus d’un ameublement suffisant pour en permettre l’occupation effective. D’ailleurs, il importe peu que le mobilier soit ou non la propriété de l’occupant ni que cet ameublement soit sommaire.

Les exonérations de taxe d’habitation

Le législateur a prévu à la marge certaines exonérations de taxe d’habitation, celles-ci étant liées soit aux locaux soit aux personnes. A ce titre, les personnes conservant la jouissance de leur ancienne résidence principale alors qu’elles résident durablement en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée sont exonérées de la taxe d’habitation afférente à cette ancienne résidence. Le bénéfice de cette exonération est toutefois subordonné au respect de plafonds de revenus.

Le calcul de la taxe d’habitation

Le calcul de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires est réalisé en fonction de la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances. Cette valeur cadastrale est déterminée en fonction de plusieurs critères dont la superficie du logement ou encore les éléments de confort (baignoire, piscine…) et elle est revalorisée chaque année.

Le montant de taxe d’habitation est obtenu en multipliant cette base d’imposition par un taux d’imposition qui varie selon les communes.

En résumé, le calcul de la taxe d’habitation dépend de plusieurs critères, notamment :

1. le lieu de résidence,
2. la taille,
3. la situation personnelle du propriétaire,

et ce, au 1er janvier de l’année d’imposition.

La possible majoration de la taxe d’habitation

Les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements ainsi que celles où il y a une proportion élevée de logements autres que ceux affectés à l’habitation principale, peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Il ne s’agit pas seulement des grandes villes où il y a moins d’appartements de vacances, mais aussi, par exemple, de villes qui comptent de nombreux propriétaires allemands de résidences secondaires : Fréjus, Toulon, Aix-en-Provence, Sète, etc.

Ces communes ont la possibilité de voter une majoration de 5% à 60% de la part de taxe d’habitation sur les résidences secondaires leur revenant.

Cas d’exonérations de la majoration de taxe d’habitation

Le propriétaire peut demander à être exonéré de la surtaxe de la taxe d’habitation lorsqu’il se trouve dans l’un des trois cas suivants :

1. Si le propriétaire réside dans un lieu autre que sa résidence principale pour des motifs professionnels ;
2. Si l’utilisation de la résidence secondaire en tant que résidence principale est rendu impossible en dépit de la volonté du propriétaire ;
3. Si le propriétaire a été placé dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée et bénéficie pour son ancienne résidence principale de l’exonération évoquée préalablement.

Obligation de déclaration de la résidence secondaire auprès du fisc

Depuis le 1er janvier 2023, il est essentiel de déclarer les biens immobiliers pour la taxe d’habitation. Ceci concerne aussi les non-résidents, comme par exemple les Allemands ayant une résidence secondaire.

Il faut notamment renseigner les informations suivantes:

• Qui utilise la maison de vacances?
• S’agit il d’une maison de vacances ou est elle est destinée à d’autres fins?
• Quand la maison de vacances est-elle occupée pendant l’année?
• Comment la location payante est-elle organisée, le cas échéant?

Cette déclaration permet aux autorités fiscales d’établir une base de calcul plus précise en connaissant la valeur des biens immobiliers. Ne pas se conformer à cette obligation peut entraîner des sanctions financières.

Les réponses à vos questions sur la taxe d’habitation des résidences secondaires

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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